In der Sitzung des Gemeinderats am 26.07.2023 wurden folgende Beschlüsse gefasst:
Förderprogramm „klimaangepasstes Waldmanagement“
Klimaschutz und Anpassung der Wälder an den Klimawandel sind eine Aufgabe von gesamtgesellschaftlichem Interesse. Um Waldbesitzende zu unterstützen, hat der Bund die Zuwendung “Klimaangepasstes Waldmanagement” geschaffen. Die Gemeinde hat bereits einen entsprechenden Zuschussantrag gestellt und hierfür eine Bewilligung erhalten. Voraussetzung hierfür ist die nachgewiesene Einhaltung von Kriterien mit dem Ziel, Wälder mit ihrem wertvollen Kohlenstoffspeicher zu erhalten, nachhaltig und naturnah zu bewirtschaften und an die Folgen des Klimawandels stärker anzupassen. Dabei ist für die Resilienz der Wälder und ihrer Klimaschutzleistung als Grundvoraussetzung auch ihre Biodiversität zu erhöhen. Ebenso dazu gehören auch die Planung und die Vorbereitung des klimaangepassten Waldmanagements.
Niels Drobny, der Leiter des Forstbezirks Süd beim Kreisforstamt und Revierförster Michael Baur erläuterten dem Gemeinderat die Kriterien und zeigten auf, wie diese im Gemeindewald umgesetzt werden können. So ist konkret eine Verjüngung des Vorbestandes durch künstliche oder Naturverjüngung mit mindestens 5- oder mindestens 7-jährigem Verjüngungszeitraum vor Nutzung bzw. Ernte in Abhängigkeit vom Ausgangs- und Zielbestand vorzusehen. Die Naturverjüngung hat hier Vorrang, sofern klimaresiliente, überwiegend standortheimische Hauptbaumarten in der Fläche auf natürlichem Wege eingetragen werden und anwachsen. Ein weiteres Kriterium ist die Zulassung von Stadien der natürlichen Waldentwicklung (Sukzessionsstadien) und Wäldern insbesondere aus Pionierbaumarten (Vorwäldern) bei kleinflächigen Störungen. Eine klimaresiliente, standortheimische Baumartendiversität ist zum Beispiel durch Einbringung von Mischbaumarten über geeignete Mischungsformen zu erhalten bzw. zu erweitern.
Auf Kahlschläge ist zu verzichten. Das Fällen von absterbenden oder toten Bäumen oder Baumgruppen außerhalb der planmäßigen Nutzung (Sanitärhiebe) bei Kalamitäten ist möglich, sofern dabei mindestens 10 % der Derbholzmasse als Totholz zur Erhöhung der Biodiversität auf der jeweiligen Fläche belassen werden.
Bürgermeister Reinhold Teufel befürchtete, dass sich diese Vorgehensweise sich möglicherweise nicht in jedem Fall mit der vor Ort gegebenen Vorstellung von einem sauber gepflegten Wald vereinbaren lasse und fragte deshalb nach, ob sich hierdurch eine Erhöhung des Käferrisikos ergeben könnte. Dieses Risiko sehen die Forstfachmänner nicht, da nur Holz im Wald verbleibe, das der Käfer nicht anfliege.
Die Anreicherung und Erhöhung der Diversität an Totholz sowohl stehend wie liegend und in unterschiedlichen Dimensionen und Zersetzungsgraden ist ein weiteres Kriterium, dazu zählt auch das gezielte Anlegen von Hochstümpfen. Mit einem gewissen Aufwand verbunden ist die notwendige Kennzeichnung und der anschließende Erhalt von mindestens fünf Habitatbäumen oder Habitatbaumanwärtern pro Hektar, welche zur Zersetzung auf der Fläche verbleiben. Diese sind spätestens zwei Jahre nach Antragstellung nachweislich auszuweisen – eine Aufgabe, die Revierförster Michael Baur zusätzlich zu seinen regulären Aufgaben übernehmen muss. Sollte dies nicht möglich sein, können diese entsprechend anteilig auf den gesamten Betrieb verteilt werden. Bei Neuanlage von Rückegassen müssen die Abstände zwischen ihnen mindestens 30 Meter, bei verdichtungsempfindlichen Böden mindestens 40 Meter betragen, auf Düngung und Pflanzenschutzmittel muss verzichtet werden. Dies gilt nicht, wenn die Behandlung von gestapeltem Rundholz bei schwerwiegender Gefährdung der verbleibenden Bestockung oder bei akuter Gefahr der Entwertung des liegenden Holzes erforderlich ist. Erforderlichenfalls sind auch Maßnahmen zur Wasserrückhaltung zu ergreifen.
Ein weiteres sichtbares Kriterium wird die natürliche Waldentwicklung auf 5 % der Waldfläche sein. Die Gemeinde muss hierfür gut 18 Hektar für 20 Jahre aus der Nutzung zu nehmen. Naturschutzfachlich notwendige Pflege- oder Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung gelten dabei nicht als Nutzung, bei Verkehrssicherungsmaßnahmen anfallendes Holz verbleibt im Wald. Hierfür schlug Revierförster Michael Baur ohnehin extensiv genutzte Laubwaldflächen nördlich des Tiefentals vor.
Aus Sicht der Gemeindeverwaltung können die meisten der Kriterien ohne wirtschaftliches Risiko eingehalten werden, in Teilen wurden und werden sie auch bisher schon bei der Bewirtschaftung des Gemeindewaldes berücksichtigt. Werden alle Kriterien erfüllt, kann zunächst einmal mit einem jährlichen Förderbetrag von rund 36.000 € gerechnet werden. Unter Berücksichtigung des Haushaltsvorbehaltes könnte die Zuwendung für die gesamte Bindefrist (zehn Jahre) auf Basis der aktuell gültigen Fassung der Förderrichtlinie insgesamt bis zu 381.350,00 EUR betragen.
Gegenzurechnen wären die Kosten der Zertifizierung, ein kalkulatorischer Holzwertverlust der Habitatbäume und die Verschiebung der Nutzung auf den Stilllegungsflächen. Nach Ende der Bindungsfrist dürfen die Bäume und Flächen allerdings wieder genutzt werden, sofern sie bis dahin noch nutzbar sind. Dann würde sich der kalkulatorische Holzwertverlust auch wieder aufheben. Insgesamt sollte sich für den Gemeindewald aus wirtschaftlicher Sicht unter dem Strich ein positives Ergebnis einstellen. Hinzu kommen die erwünschten ökologischen Vorteile, die letztendlich auch einen lokalen und überregionalen Mehrwert bieten. Dieser Ansicht schloss sich der Gemeinderat an und stimmte der Vorgehensweise zu.
Kindergartenausschuss gebildet und besetzt
Seit Jahresbeginn ist der Vertrag mit der Kirchengemeinde über den Betrieb des Kindergartens Maria Königin in Kraft. Demnach soll ein gemeinsamer Ausschuss der Kirchengemeinde und der bürgerlichen Gemeinde gegründet werden, in dem Grundsatzfragen beraten werden. Entsprechend der Betriebsvereinbarung gehören neben den Vertretern der Kirche und des Kindergartens der Bürgermeister und zwei weitere Vertreter des Gemeinderats diesem Ausschuss an. Für den Rest der laufenden Amtszeit DER Gemeinderäte wurden Nicole Frasch und Josef Heinzelmann in diesen Ausschuss entsandt. Die erste Sitzung wird im Oktober stattfinden.
Eigentümer werden zu möglicher Bebauungsplanänderung gehört
Mit dem Bebauungsplan „Linden I und II Neufassung“ wurden 2020 die vormals getrennten Bebauungspläne „Linden“, „Linden – Erweiterung I“ und „Linden – Erweiterung II“ mit jeweils mehreren Änderungen zusammengefasst. Im Planbereich stehen überwiegend Gebäude, die zwischen den 1970er und 1990er Jahren errichtet wurde. Dementsprechend hat es hier auch schon einige Eigentumswechsel gegeben und es ist festzustellen, dass die Gebäude für eine Nachfolgenutzung zunehmend umgebaut und vergrößert werden sollen. Solche Gebäudevergrößerungen stoßen aber sehr schnell an rechtliche Grenzen, wenn die vorhandenen Dachgeschosse so ausgebaut werden sollen, dass baurechtlich betrachtet ein zweites Vollgeschoss entsteht. Dies ist dann der Fall, wenn auf mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses eine Geschosshöhe von mehr als 2,3 m gegeben ist. In den neueren Baugebieten wäre ein solcher Ausbau unproblematisch, da hier in aller Regel zwei Vollgeschosse zugelassen sind. Im Bereich „Linden I und II“ wurde damals entsprechend dem gegebenen Zeitgeist dagegen nur ein Vollgeschoss zugelassen.
Grundsätzlich entspricht eine Erweiterung von Wohnflächen im Bestand dem übergeordneten Ziel einer Nachverdichtung. Damit kann ein Beitrag dazu geleistet werden, weniger neue Bauflächen in Anspruch zu nehmen. Aus diesem Grund würde es die Gemeindeverwaltung befürworten, dass auch in den „älteren“ Baugebieten ein zweites Vollgeschoss zugelassen wird. Entsprechende Anfragen liegen aktuell auch vor.
Hierfür wäre eine Änderung des Bebauungsplans notwendig, für die wiederum ein sogenanntes städtebauliches Bedürfnis erforderlich ist. Nach Rücksprache mit dem Landratsamt wäre ein solches Bedürfnis nicht anzunehmen, wenn sich eine Änderung nur einige wenige Grundstück beschränkt, die zudem nicht einem gemeinsamen Quartier zuzuordnen sind. Aus diesem Grund empfiehlt das Landratsamt, eine solche Änderung möglichst für das gesamte Plangebiet zu beschließen. Dies auch deshalb, weil im Laufe der Zeit auch bei anderen Grundstücken entsprechende Umbauabsichten entstehen dürften.
Auf den ersten Blick würde die Zulassung eines zweiten Vollgeschosses den Grundstückseigentümern grundsätzlich einen Vorteil bieten – sie können, aber sie müssen ihr Wohngebäude nicht so aufstocken, dass ein zweites Vollgeschoss entsteht. Allerdings ergeben sich mittelbare Auswirkungen: Die Anliegerbeiträge für Wasser und Abwasser (Wasserversorgungsbeitrag, Kanalbeitrag und Klärbeitrag) bemessen sich nach der bauplanungsrechtlichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Die für die Beitragsveranlagung relevante Nutzungsfläche ergibt sich durch die Vervielfältigung der Grundstücksfläche mit einem Nutzungsfaktor, der sich an der zulässigen Zahl der Vollgeschosse orientiert. Ist eine eingeschossige Bebauung zulässig. Liegt dieser Faktor bei 1,0, bei einer zulässigen zweigeschossigen Bebauung bei 1,25. Bei einer Änderung des Bebauungsplans müssten die Grundstückseigentümer also eine Nachzahlung auf die genannten Beiträge leisten, die sich – je nach Grundstücksgröße – im mittleren bis oberen dreistelligen Bereich bewegen dürfte.
Auch wenn es sich hierbei um einen überschaubaren Betrag handelt, schlug Bürgermeister Reinhold Teufel vor, eine Änderung des Bebauungsplans nicht anzugehen, ohne vorher die betroffenen Grundstückseigentümer entsprechend zu unterrichten und anzuhören. Diesem Vorschlag folgte der Gemeinderat und beauftragte die Gemeindeverwaltung, die betroffenen Grundstückseigentümer zu einer entsprechenden Zusammenkunft einzuladen. Das Meinungsbild aus dieser Zusammenkunft kann dann bei einer Entscheidung über die Einleitung eines entsprechenden Änderungsverfahrens mit in Betracht gezogen werden, wäre aber nicht bindend.
Grundsatzbeschluss: Gewinne aus der Wasserversorgung werden in den Folgejahren verrechnet
Die Gemeinde führt ihre Wasserversorgung als sogenannten Betrieb gewerblicher Art. Die rechtlichen Rahmenbedingungen lassen es (anders als beispielsweise beim Abwasser) grundsätzlich zu, aus der Wasserversorgung Gewinne zu erzielen und dem Gemeindehaushalt zuzuführen. In der Vergangenheit wurden die Gewinne aus der Wasserversorgung schon immer auf die Folgejahre vorgetragen und entlasteten so die Gebühren in den Folgejahren, ohne dass dies bisher allgemein oder im Einzelfall beschlossen wurde. Im Rahmen des gesetzlich vorgeschriebenen Aufbaus eines Tax Compliance Management Systems (TCMS), das der Sicherstellung gesetzeskonformen Verhaltens im Steuerbereich dient, wurde nun festgestellt, dass hierfür ein Grundsatzbeschluss notwendig ist, der zudem jährlich zu bekräftigen ist. Für den Jahresabschluss 2020 erfolgte die Bekräftigung gleich im Anschluss. Ebenfalls ist zu regeln, das bei einem Verkauf von Grundstücken, Beteiligungen oder andere Vermögensgegenstände zur Vermeidung einer verdeckten Gewinnausschüttung eine gutachterliche Bewertung zu erfolgen hat. In der Praxis spielt dies jedoch keine Rolle. Beide Beschlüsse wurden einstimmig gefasst.
Grundsteuer wird erstmals seit Jahrzehnten angepasst.
Bereits im Rahmen der Beratung und Beschlussfassung über den Haushalt 2023 hatte die Gemeindeverwaltung angekündigt, dass im laufenden Jahr Maßnahmen zur Haushaltskonsolidierung vorgeschlagen werden, um die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinde auch in Zukunft gewährleisten zu können. Eine angekündigte Maßnahme ist die Anpassung der sogenannten Realsteuerhebesätze, das sind die Hebesätze auf die Grundsteuer A und B und auf die Gewerbesteuer. Diese Hebesätze sind seit mehr als zwei Jahrzehnten unverändert, die Grundsteuer für einen unbebauten Bauplatz oder eine landwirtschaftliche Fläche ist deshalb in absoluten Zahlen exakt gleich hoch wie vor 25 Jahren, während die Verbraucherpreise in dieser Zeit um mehr als 50% gestiegen sind. Viele Nachbargemeinden haben hier schon reagiert, die Gemeinde Pfronstetten zieht jetzt, das hat der Gemeinderat beschlossen, mit einer Anhebung von 320% auf 350% nach. Dadurch steigen die jährlichen Einnahmen der Gemeinde um rund 28.000 €, die Mehrbelastung der Grundstückseigentümer mit 12,5% ist angesichts der Preisentwicklung in den letzten Jahrzehnten mehr als moderat. Der Hebesatz für die Gewerbesteuer bleibt unverändert bei 350%. Lag dieser in der Vergangenheit lange Zeit vergleichsweise hoch, haben sich hier die meisten Nachbargemeinden inzwischen angeglichen. Der Gemeinderat stimmte dem Vorschlag zu, wirksam wird die Anhebung erstmals mit der Grundsteuer 2024.
Preise für Wohnbauflächen steigen
Die Bauplatzpreisfestlegung für Wohnbauflächen wurden in der Vergangenheit „politisch“ festgelegt, also ohne Rücksicht auf die tatsächlich für die Erschließung entstandenen Kosten. Bis zur Euroumstellung 2002 lag der Preis für Wohnbauflächen bei 90,00 DM/m², anschließend gerundet umgerechnet bei 46,00 €/m². Im Oktober 2021 erfolgter eine Anhebung des Bauplatzpreises auf 55,00 €/m².
Entsprechende Nachkalkulationen haben nun ergeben, dass die Herstellungskosten für Bauplätze inzwischen in allen Bereichen deutlich über den Einnahmen durch den Bauplatzverkauf liegen. Als weiteren Schritt in Richtung Haushaltskonsolidierung wurde deshalb ebenfalls in der Haushaltssitzung angekündigt, dass hier eine Anpassung vorgeschlagen wird. Dies vor allem auch deshalb, weil die Gemeinde entsprechend dem Wortlaut der Gemeindeordnung auch verpflichtet ist, Vermögensgegenstände (und dazu gehören auch Bauflächen) mindestens zu ihrem vollen Wert zu verkaufen.
Vorgeschlagen wurde dabei eine einheitliche Preisstruktur für alle Wohnbauflächen im Gemeindegebiet. Der Bauplatzpreis soll so bemessen werden, dass bei einem Verkauf aller Bauplätze auch die für alle Bauflächen entstandenen Kosten gedeckt werden. Höhere Kosten im einen Baugebiet sollen also auf alle Baugebieten umgelegt werden.
Für die beiden aktuell noch verfügbaren Bauplätze in Pfronstetten (Hans-Kürner-Weg) und Huldstetten (Im Pfarrgarten) wurde der Bauplatzpreis unter Berücksichtigung der tatsächlichen Erschließungskosten auf 96,00 €/m² festgesetzt. In Kürze wird auch die Abrechnung für die neuen Bauplätze in Aichstetten vorliegen, wir wird mit einem Bauplatzpreis von über 100,00 €/m² gerechnet.
Viele Gemeinden erheben zusätzlich einen sogenannten „Infrastrukturzuschlag“, mit dem zusätzlich zumindest ein kleiner Teil Investitionen beispielsweise für die Kinderbetreuung abgedeckt werden. Diese Möglichkeit soll bei künftigen Bauflächen allerdings nur in moderatem Umfang und unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten zur Anwendung kommen. Dieser Infrastrukturzuschlag (10%) soll nur für Wohnbauflächen im Ortsteil Pfronstetten gelten, da hier die Infrastruktur mit Kindergarten, Grundschule und Einkaufsmöglichkeit deutlich besser ist, als in den übrigen Ortsteilen.
In der Diskussion wurde festgestellt, dass die Anhebung des Bauplatzpreises sehr deutlich ausfällt, was aber dem geschuldet ist, dass in der Vergangenheit – wenn auch aus nachvollziehbaren Gründen – die allgemeine Preisentwicklung nicht nahvollzogen wurde. So gibt es in der Region nur noch sehr wenige Wohnbauflächen, die unter 100,00 € pro m² zu bekommen sind. Nicht zuletzt auch aus diesem Grund stimmte der Gemeinderat der Neuregelung zu.
Auch Gewerbebauflächen werden teurer
Auch angepasst wurden die bisher ebenfalls „politisch“ festgelegten Bauplatzpreise für Gewerbebauflächen. Die letzte Preisanpassung erfolgte hier 2009 für die Vermarktung der Flächen im „Gewerbegebiet an der B 312“ in Pfronstetten. Unter Berücksichtigung des regionalen Preisniveaus wurden damals 37,50 €/m² festgelegt. Schon damals lag die Gemeinde deutlich über dem, was in Nachbargemeinden verlangt wurde, angesichts der Begrenztheit der verfügbaren Gewerbeflächen in der Gemeinde war dies aber nachvollziehbar und richtig. Die Erschließung der neuen Bauflächen im Gewerbegebiet „Lerchenberg“ in Pfronstetten ist noch nicht abgeschlossen, somit können die Gesamtkosten (Grunderwerb, Vermessung, Bebauungsplan und die Erschließung) noch nicht abschließend beziffert werden. Als Maßstab für die notwendige Preisanpassung wurde deshalb die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes seit 2009 herangezogen. Dieser ist seither um 33,9% gestiegen, so dass rechnerisch ein Verkaufspreis von 50,00 €/m² angebracht wäre. Dieser Satz wurde vom Gemeinderat so auch beschlossen.
Die Gemeindeverwaltung hatte außerdem vorgeschlagen, bei einer Realisierung von Wohnflächen im Gewerbegebiet eine Nachzahlung auf den Bauplatzpreis vorzusehen. Damit soll vermieden werden, dass eine kleinere Gewerbeeinheit als Steigbügel dafür herangezogen wird, relativ kostengünstig an eine Baumöglichkeit für Wohnflächen zu kommen – noch dazu mit einer deutlich größeren Grundstücksfläche, als dies in einem Wohngebiet möglich wäre. Die Berechnung der Nachzahlung soll sich an den tatsächlich realisierten Wohnflächen orientieren, pro Quadratmeter soll der vierfache Differenzbetrag zwischen den Bauplatzpreisen für Wohnen und Gewerbe nachgezahlt werden. Dieser Berechnungsmodus war dem Gemeinderat jedoch zu kompliziert, weshalb dieser Vorschlag zurückgezogen wurde. Die Gemeindeverwaltung prüft einfachere Varianten und kommt gegebenenfalls mit einem abgeänderten Vorschlag wieder auf den Gemeinderat zu.